في حكم قضائي يُعد نقطة تحول في العلاقة بين ملاك العقارات والمستأجرين، قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية تثبيت أجرة العقارات السكنية، وفقًا للقانون رقم 136 لسنة 1981، معتبرةً أن هذا القانون يخالف الدستور. . ونرصد آراء خبراء القانون بشأن ذلك الحكم.

خبيرة قانونية عن حكم الدستورية: لا بد من وضع قانون يوازن بين حقوق المؤجر والمستأجر

وقالت الدكتورة سلوى صلاح، المحامية، إن هذا الحكم سيضع بعض المستأجرين في مأزق بعدما اعتادوا دفع إيجار ثابت أو يزيد سنويا بنسب ضئيلة أو مخفضة لسنوات وبالتالي فإن تعديل القانون سيحقق التوازن، ولكن قد يترك فجوة بين المستأجر والمؤجر أو يتسبب في خروجهم أو طردهم من العين ويعطي الحق لصاحب العين بذلك إذا لم يوافق المستأجر القديم على العقود الجديدة.

وتابعت: «تداعيات الأمر كثيرة؛ فقد تصل إلى خروج المستأجرين من العين وطردهم ووقتها ستصبح قضايا المدني أكثر من الوقت الحالي، علشان كده لازم البرلمان يحط حد أو يشرع قانون يتناسب مع الطرفين ويوزن العلاقة بين المؤجر والمستآجر حتى لا يظلم فيها طرف ويكون بها تطبيق واضح للقانون، ويراعي في تعديلاته مستوى المعيشة للمكان المستأجر ومستوى المستأجر المادي فلا بد من دراسة التعديلات التشريعية جيدًا قبل إقرارها».

تفاصيل حكم الدستورية

كانت أصدرت المحكمة الدستورية العليا بجلستها المعقودة اليوم السبت 9-11-2024، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر رئيس المحكمة، عددًا من الأحكام في الدعاوى الدستورية المنظورة أمامها، جاء من بينها أن ثبات أجرة الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 سنة 1981، يخالف أحكام الدستور، ويجب تدخل المشرع لإحداث التوازن في العلاقة الإيجارية.

و‏قضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون. 

وشيدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، ما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال- قيمة الأرض والمباني- بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا. 

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض. 

وعند الترخيص والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية. 

وقد أعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

ومن المقرر نشر تلك الأحكام على موقع المحكمة Sccourt.gov.eg، بعد نشرها في الجريدة الرسمية، وقد صرح بذلك المستشار محمود محمد غنيم، نائب رئيس المحكمة، ورئيس المكتب الفني بها.